Pierwszy rok ustawy

Nowe regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną, mimo że weszły w życie od 1 maja 2016 roku, wciąż budzą wiele kontrowersji i stwarzają rolnikom niemało problemów. Coraz częściej mówi się o potrzebie nowelizacji ustawy, tak aby z jednej strony rzeczywiście chroniła grunty rolne, z drugiej zaś – nie utrudniała transakcji najbardziej zainteresowanym.

tekst: Mateusz Uciński

Nie ma chyba cenniejszej rzeczy dla rolników niż ziemia, wielkość powierzchni wykorzystywanej pod uprawy nierzadko decyduje o powodzeniu i rentowności całego gospodarstwa. Dlatego ze strony rządu i organów administracyjnych tak dużą uwagę przykłada się do tego, aby kapitał, jaki stanowią grunty rolne, nie trafił w niepowołane ręce. Nowe regulacje prawne, cytując za kancelarią Sejmu: „mają za zadanie wzmocnienie ochrony ziemi rolnej przed spekulacyjnym wykupem przez krajowe oraz zagraniczne osoby fizyczne i prawne, zatrzymanie niekorzystnego trendu w strukturze agrarnej oraz poprawę sytuacji ekonomicznej polskich rolników”. Ustawa wprowadza zasady, które powinny zagwarantować, zgodne z interesem społecznym, wykorzystanie ziemi na cele rolnicze. Sprzedaż nieruchomości (lub ich części) – wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – będzie wstrzymana przez 5 lat od wejścia w życie ustawy. Zakaz ten nie obejmie m.in. nieruchomości przeznaczonych na cele inne, niż ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wśród wyjątków są też nieruchomości w granicach specjalnych stref ekonomicznych, domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze, garaże, ogródki przydomowe oraz nieruchomości rolne o powierzchni do 2 ha. Ustawa przewiduje, że zasadniczo nabywcami nieruchomości rolnych będą mogli być tylko rolnicy indywidualni. Wyjątkiem jest m.in. nabywanie ziemi przez osoby bliskie sprzedającemu, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościoły i związki wyznaniowe. W przypadku innych podmiotów sprzedaż ziemi będzie musiała zostać potwierdzona zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Nabycie nieruchomości będzie trwale połączone z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi przez 10 lat. Tylko w przypadkach losowych zgodę na sprzedaż ziemi przed upływem tego terminu będzie mógł wydać sąd.

Jak widać, zmiany są duże i nie zawsze do końca zrozumiałe, przez co budzą wśród rolników niepokój. Spójrzmy zatem, na co w tej chwili pozwala polskie prawo w kwestii obrotu gruntami rolnymi.

CO WOLNO, A CZEGO NIE WOLNO?
Jak cała sytuacja wygląda w świetle prawa? Nowej ustawy nie stosujemy do gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, takich, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są przez budynki mieszkalne oraz budynki niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, razem z gruntami do nich przyległymi, umożliwiającymi ich prawidłowe wykorzystywanie oraz zaanektowanymi na urządzanie ogródka przydomowego, a także do nieruchomości rolnych niezabudowanych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Nabywcą nieruchomości rolnej musi być rolnik indywidualny, czyli osoba, która ma kwalifikacje rolnicze, od 5 lat mieszka w gminie, w której znajduje się jedna z nieruchomości wchodząca w skład gospodarstwa rodzinnego (do 300 ha) i osobiście zarządza tym gospodarstwem przez okres 5 lat. Kiedy mówimy o powierzchni nieruchomości, należy liczyć wszystko, co jest w posiadaniu rolnika, nawet dzierżawy. Nowe prawo dopuszcza sytuację, gdy dokonuje się nabycia do majątku wspólnego małżonków, jednak w takiej sytuacji jeden z małżonków musi spełniać wymóg bycia rolnikiem indywidualnym.

Nowej ustawy nie stosujemy również, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz Agencja, a także, gdy do nabycia dochodzi w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego. Tutaj należy wyjaśnić, kim jest osoba bliska zbywcy. W myśl nowego prawa o zbywaniu nieruchomości rolnych za osoby bliskie uznaje się tylko tzw. zstępnych – czyli dzieci i wnuki, wstępnych – czyli rodziców i dziadków, a także koligacje w linii bocznej – zatem rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające lub przysposobione. Jako osoby bliskie nie są wliczani synowa, zięć, teściowa i teść. W myśl tej zasady rodzice nie mogą darować nieruchomości rolnej synowi i synowej albo córce i zięciowi. Mogą uczynić darowiznę tylko na rzecz jednego z dzieci, czyli przykładowo synowi lub córce, jednak w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym istnieje instytucja rozszerzenia ustawowej wspólności majątkowej. Takie uregulowanie nie jest objęte wspomnianym wcześniej dziesięcioletnim zakazem, ponieważ nie używa się tu słowa „zbycie”. Konkludując, rodzice darowują nieruchomość jednemu ze swoich dzieci, a córka czy syn później mogą rozszerzyć ustawową wspólność małżeńską przez darowanie żonie czy mężowi.

Co jednak, kiedy nieruchomość rolną planuje nabyć osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, ale planująca taką działalność? Wtedy wymagana jest zgoda prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Aby ją otrzymać, należy przedsięwziąć następujące środki.

Przede wszystkim, aby uzyskać taką zgodę na nabycie nieruchomości przez osobę zamierzającą utworzyć gospodarstwo rolne (do 300 ha), potrzebne są kwalifikacje rolnicze. W tym wypadku nie jest konieczny dyplom rolniczy, prawo uznaje takie dyplomy, ale honoruje także doświadczenie w pracy na roli, jednak niezbędne jest poświadczenie takich działań przez wójta. Oprócz tego nabywca musi dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. W następnej kolejności osoba nabywająca nieruchomość w tym trybie musi złożyć zobowiązanie do zamieszkiwania rozumianego jako pobyt stały w okresie 5 lat od dnia nabycia w gminie, gdzie położona jest ta nieruchomość. Należy także wspomnieć, że z chwilą nabycia nieruchomości, wszelkie manewry z nią związane zostają „zamrożone” na 10 lat. Istnieje możliwość wcześniejszego zbycia nieruchomości z przyczyn losowych, jednak na taką czynność zgodę, na wniosek nabywcy, musi wyrazić sąd. Tutaj zaznaczyć trzeba, że sądy różnie analizują zdarzenia losowe.

Kolejną, istotną kwestią, którą warto poruszyć, jest temat pierwokupu. Przysługuje on Agencji Nieruchomości Rolnych wtedy, gdy nabycia nieruchomości rolnej dokonuje rolnik indywidualny poza gminą, którą zamieszkuje, lub nabywa nieruchomość rolną poza gminą graniczącą z rodzimą gminą. Rolnik indywidualny może zatem nabyć nieruchomość rolną w dowolnej gminie, jednak trzeba się liczyć z tym, że w takim wypadku może wystąpić prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych. Pierwokup natomiast nie przysługuje ANR między innymi wtedy, gdy transakcja ma miejsce między bliskimi albo po uzyskaniu zgody prezesa ANR na zbycie, lub kiedy w wyniku nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której mieszka nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, ma datę pewną (czyli posiada urzędowe poświadczenie dnia, w którym dokonano czynności prawnej) oraz była wykonywana przez co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Nowe przepisy nie przewidują prawa pierwokupu dla sąsiada sprzedawanej nieruchomości rolnej. Należy pamiętać, że jeżeli grunt nie spełnia przesłanek, czyli jest nieruchomością, która nie jest lub nie może być wykorzystywana do działalności rolniczej, zgoda Agencji nie jest potrzebna.

SPORNE KWESTIE
Chociaż z powyższego tekstu może wynikać, że wszystko jest jasne i klarowne, to jednak cały czas napływają sygnały o tym, że nowe prawo budzi pewne wątpliwości. Środowiska prawnicze zwracają uwagę na zbyt szeroką definicję ustawową, w myśl której pojęcie nieruchomości rolnej odnosi się do potencjalnego charakteru wykorzystania rolnego nieruchomości oraz jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Konsekwencją tego może być sytuacja, że wiele nieruchomości może zostać uznanych za rolne, podczas gdy faktycznie działalność rolnicza nigdy nie będzie na nich prowadzona (m.in. nieruchomości położone w miastach). Zastrzeżenia budzą także restrykcje dotyczące wszystkich zdarzeń prawnych, na podstawie których zostanie nabyta nieruchomość rolna. Odnoszą się one zatem nie tylko do umów sprzedaży nieruchomości, ale również do nabycia nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności czy likwidacji spółki. Co więcej, restrykcjami objęte jest również szeroko rozumiane nabycie udziałów i akcji w spółkach mających nieruchomości rolne. Obostrzenia znajdują także, zdaniem prawników, zastosowanie w sytuacjach, które nie powinny zostać nimi objęte, na przykład przy przekształceniu użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej we własność albo zwrotnym przeniesieniu własności w wyniku odstąpienia od umowy sprzedaży bądź rozwiązania tej umowy.

Pozostawiając kwestie legislacyjne, na pewne problemy napotykają sami hodowcy. Do Sądu Najwyższego trafiła już pierwsza sprawa związana z kwestiami spornymi w funkcjonowaniu ustawy. Na czym polega problem? Starsze małżeństwo zakupiło ziemię w lipcu 2016 roku w celu powiększenia swojego gospodarstwa. Niestety, rolnicy podupadli na zdrowiu i podjęli decyzję, aby gospodarstwo wraz z ziemią przekazać synom, którzy razem z nimi pracowali na ojcowiźnie, a następnie przejść na emeryturę rolniczą. Pojawił się jednak problem. Żeby otrzymać emeryturę z KRUS, muszą oni zbyć gospodarstwo, a więc i dokupioną ziemię. Rolnicy zwrócili się do Sądu Rejonowego w Bochni o wydanie zgody. Ten jednak oddalił ich powództwo, uznając, że w wypadku bliskich zgoda nie jest konieczna. Małżeństwo odwołało się do Sądu Okręgowego w Tarnowie, a ten nabrał wątpliwości i wystąpił do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym o to, czy rolnik może przekazać nieruchomości bliskim, jeżeli nie upłynęło dziesięć lat od jej nabycia, czy też musi mieć na to zgodę sądu. Chodzi o nieruchomości nabyte po wejściu w życie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wprowadzającej ograniczenia w obrocie gruntami.

Zdaniem prawników, sytuacja jest niejednoznaczna i rolnik, który zaryzykuje i daruje bliskim nieruchomość kupioną po 30 kwietnia 2016 r. bez zgody sądu, musi liczyć się z tym, że zostanie to zakwestionowane. Dlatego w takich transakcjach warto postarać się o zgodę sądu, zwłaszcza że także notariusze zwracają uwagę na fakt, że bez takiej zgody nie będą sporządzać notarialnej umowy darowizny nieruchomości rolnej zakupionej po 30 kwietnia ub.r.

To zresztą nie jest jedyna kwestia związana z obrotem ziemią rolną, którą prawdopodobnie zajmie się Sąd Najwyższy. Wiadomo już teraz, że potrzebna jest jego opinia w sprawie, jak prowadzić egzekucje z nieruchomości rolnych, a także jakie zastosowanie ma nowe prawo w trakcie rozwodów i podziału majątku.


Zbigniew Popłonkowski – Notariusz
Kancelaria Notarialna, Popłonkowski, Zarecki, Rutkowska-Górska s.c.

W naszej kancelarii, po wprowadzeniu nowej ustawy o nieruchomościach rolnych, na co dzień napotykamy wiele kwestii, które wymagają wytłumaczenia odwiedzającym nas rolnikom. Pierwszą z nich, wręcz podstawową, jest sama definicja tego, kto jest rolnikiem indywidualnym i może brać udział w obrocie gruntami. Chociaż wydaje się to oczywiste, jednak takie nie jest. Za rolnika uważana jest osoba, która osobiście prowadzi gospodarstwo od 5 lat, ma wykształcenie rolnicze i jest zameldowana na pobyt stały w gminie, w której leży nieruchomość. W praktyce okazuje się, że bardzo wiele osób nie spełnia kryterium dotyczącego edukacji i w związku z powyższym, żeby uznać ich za rolników, należy wskazać inne przesłanki, które o tym świadczą. Jest to na przykład ubezpieczenie w KRUS-ie oraz okres opłacania przez nich składek. Osoby takie mogą także złożyć oświadczenie, że osobiście prowadzą gospodarstwo, wsparte na przykład jakimś aktem notarialnym dokumentującym ten stan. Osoby planujące zakup gruntu szczególną uwagę powinny zwracać na to, gdzie się on znajduje, ponieważ zakupu bez żadnych ograniczeń można dokonywać w gminie, w której jest się zameldowanym oraz w gminie sąsiedniej. Naturalnie, rolnik może kupić ziemię w dowolnym miejscu w Polsce, ale wówczas ANR ma prawo pierwokupu. Problematyczna czasami staje się także kwestia dzierżawy. Jeżeli nieruchomość jest wydzierżawiana i stan ten trwa dłużej niż trzy lata, to dzierżawca ma prawo pierwokupu, i trzeba to respektować. Bardzo mocno chciałbym zaakcentować również fakt, że po zakupie ziemi kupujący musi osobiście prowadzić na niej działalność rolniczą przez 10 lat. Jeżeli tego nie zrobi, Agencja ma prawo odkupu takiej nieruchomości. Pewnych trudności interpretacyjnych nastręcza w nowej ustawie artykuł 2B odnoszący się do obowiązków nabywcy nieruchomości, czyli to, o czym powiedziałem wcześniej. Jednak ustęp 4. tego artykułu informuje, że tych przepisów nie stosuje się do osób bliskich. I tu pojawia się pewien problem, z którego wynika między innymi sprawa, która trafiła do Sądu Najwyższego. Rodzice, którzy nabyli gospodarstwo po 30 kwietnia 2016 roku, w myśl artykułu 2B powinni je prowadzić przez następne 10 lat, a jednak chcieli je zbyć. Moim zdaniem, mimo że chcieli je przekazać synowi, to jednak konieczna jest zgoda sądu. Mam nadzieję, że sprawa będzie niedługo jednoznacznie rozstrzygnięta, ponieważ sam przepis jest mocno niejednoznaczny. Problemy mogą stanowić także kwestie rozwodów – jeżeli następuje podział majątku, wymagana jest zgoda ANR na podział lub zbycie nieruchomości rolnej. Konkludując, sama ustawa jest jeszcze bardzo „młoda” i w związku z tym cały czas pojawiają się pytania odnośnie do jej stosowania, a także interpretacji niektórych jej przepisów, na które, miejmy nadzieję, z czasem znajdziemy odpowiedzi.